Тржиште некретнина у Бечеју

Тржиште некретнина је значајна компонента економије једног града. Промет некретнина је истовремено један од најбитнијих показатеља квалитета живота у граду. У ситуацији када постоји уређено тржиште, јасна правила и стабилно кретање тржишта некретнина у једном гради знак је да је однос понуде и потражње истовремено добар и за купце и за продавце. Тешко можемо рећи да је ово тржиште у општини Бечеј близу било каквом облику уређености. После истраживања стекли смо утисак да је у овом тренутку било каква трансакција са некретнинама у Бечеју и околини веома лоша инвестиција.

Прво и основно судећи по речима свих посредника у трговини које смо питали (агенције, проценитељи сл.) цене некретнина у граду су у констатном паду и то би можда у некој идеалној ситуацији могло да погодује да се тржиште покрене и да се повећа потражња али то у Бечеју већ годинама није случај.

Растуће цене некретнина требало би воде ка оптимистичнијим очекивањима у смислу добити на инвестиције у некретнине.Као резултат повећала би се грађевинска активност и потражња посебно у оним секторима који су повезани са овом индустријом.

Понуда кућа и станова у граду зависи од свих чионоца који учествују у послу: нису то само продавац и купац него и посредници и адвокати и нотари и евентуално банке са кредитним рејтинзима, проценитељи, осигурање, пореска политика у граду, суд.

Када је Бечеј у питању разговарали смо са неколико посредника-агенција који се баве овим пословима и према њиховим речима тренутно је прилично затишје на тражишту посебно када су стамбени објекти у питању. Агенције за некретнине углавном имају у понуди  куће и станове за које сам продавац одреди цену. Иако већина агенција нуди и савете како да се цена формира јако је тешко убедити купца да постави на почетку продаје цену која ће бити релевантна на тржишту у овом моменту. Овај проблем настаје јер је у Бечеју јако велика диспропорција између грађевинске и тржишне цене, где је у самом граду чак до 30% већа грађевинска цена објекта (у селима и у Новом Селу чак иде и до 50 %) у односу на тржишну што значи да продавац мора да да се помири са тим да ће морати да прода кућу или стан за много мању цену од његове реалне вредности.

Оваква ситуација ствара услове да је тржиште веома тешко пратити јер је скоро свака купопродаја случај за себе. Неке оквирне цифре за цене станова по квадрату су од 250 до 400 евра искључиво због тога што станова нема много на тржишту и ако се узме у обзир да већина купаца станова према речима једног од власника агенција «бежи» од Топлане овај број је још мањи. Ово је прилично обесхрабрујуће за продавце јер се цене квадрата у другим градовима крећу тако да је тих 400-450 евра најнижа могућа цена на тржишу, што наравно значи да за један прилично удобан и уређен двособан стан не може да се у неком другом граду купи ни гарсоњера.

 

Када су у питању продаја кућа ту је тржиште још комплексније и ту заиста важи правило да је сваки случај јединствен. Јако много фактора постоји у одређивању цена и није у питању само стандардна мантра «локација, локација, локација»  него и улица и окружење, прилаз, плац, двориште, опремљеност додатним објектима … Куће у граду које се налазе што ближе центру су наравно скупље али се ипак и у ширем центру могу пронаћи куће за до 30.000 евра док на периферији града чак много квалитетније куће са већим плацевима, помоћним објектима и слично, нпр. у Новом Селу могу да се купе и за 10-так хиљада евра. У селима је ситуација још гора за продавце и тешко да се исплати да се кућа која је комплетно опремљена па чак и у центру села прода веома јефтино и то чак испод 10 хиљада евра.

Када су питању куће које су у граду грађене у она лепа времена, 70-тих и 80-тих, веома квалитетном градњом и на добрим локацијама као што је Мали Рит и сл. са великом квадратуром те куће је данас веома тешко продати, продавци тешко могу да се помире да је кућа која има све погодности за становање, добру локацију и веома удобно окружење процењена на чак 30% од своје грађевинске вредности па се углавном одлучују ако су у могућности да сачакају нека боља времена.

Разговарали и смо и са бечејским проценитељима и на наш упит колико је развијена пракса куповине некретнина на кредит у нашем граду они су нам рекли да је ово доста ретка појава. По правилу на овакав корак одлучују се млађи брачни парови који најчешће немају ни за учешће које тражи банка па се аутоматски цена купљеног објекта повећева (често је случај да је неопходна још једна хипотека за куповину осим на сам објект који се купује) што углавном, посебно кад се цени још дода и порез на капиталну добит од 15% где је углавном пракса да се некретнини још додатно подигне цена јер тај порез би требало да плати продавац али се често у пракси урачунава у цену онда кредит за куповину куће за већину млађих купаца постане немогућа инвестиција.

Овакво стање тржишта некретнина је последица свеукупног урушавања привреде у граду, масовног исељавања из града, и посебно села, који је у последњих неколико година оставио опустошене улице, у неким деловима града је свака трећа кућа празна или у њој живи старије становништво. Из града и са села одлазе млади људи који би требало да буду окосница овог тржишта и судећи по свему овај егзодус неће бити заустављен у скорије време.

Дакле ако се одлучите на куповину или продају неке некретнине у граду можете само да очекујете да вам срећа помогне, да се нађете на правом месту у право време и да се помирите са чињеницом да је то што продајете дајете углавном испод цене или да то што сте купили купујете заједно са свим додатним факторима који чине живот у овом граду у овом моменту, од релативно удобног живота у малом граду где је за 15-так минута могуће све обавити и где су вам деца релативно безбедна на путу до куће из школе, до чињенице да је тешко наћи посао који ће вам омогућити да плаћате кредит за стах или кућу.